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作者:天富娱乐    发布于:2020-10-19   

  ~首页~新乐平台注册~首页---主管Q2210165---最近看到一个比较有意思的现象:在我的诸多房产投资群里,有一些群友开始讨论「买房子比较忌讳的一些事」。

  我觉得这个话题蛮好的,不管是对于小白,还是对于投资人,其实在买房子的时候,都容易犯这些那些的错误。我简单的把这些总结为四种行为和四个误区。今天我就谈谈对于这四组行为和四个误区的看法:

  第一组行为我们叫「够再买」和「掏空买」,所谓「够再买」,就是我钱够了再买,而「掏空买」就是我没什么钱,把所有的钱都付了首付,然后后面再想办法。这两种行为我觉得都是有问题的,「够再买」的意思就是要把钱攒够了,我才去买房,那么大家想一想,这种行为是不是非常常见?今天的这个时代,尤其是一二线的房产,总价非常高,一线少则三四百万多则七八百万,如果等攒够了再买,一线的房产哪怕每一波涨幅是10%,那基本的涨幅也是在30-80万之间。而这种涨幅对于普通人而言,可能是一年甚至几年的收入,如果在「够再买」的前提下,可能攒的钱永远也追不上房价的上涨。即使是在三四线,对于大多数普通购房者而言,房价从来也都是比较高的或者比较巨大的数额,所以我们不要攒够钱再去买。与此相对应的行为是什么呢?就是「掏空买」,而这也是错误的。「掏空买」的意思就是我没什么钱,但把所有的钱都用来掏空买房。比如说掏空父母亲,或借遍亲戚,甚至于刷一些卡出来,凑够了个首付,但就没有想过后面的月供怎么办。如果你的收入发生变化怎么办?甚至有些人连首付都不够,就是靠贷款,这种也都是不对的。看完了这里,也许有人会质问:为什么既不能「够再买」,又不能「掏空买」,那你让我怎么办?对于此问题,我们既不一定要攒够钱才去全款买,也不要连首付都不够就想方设法的去上车,而应该在这两者之间去找一个平衡点。而这个平衡点就是,至少你要攒够首付多一点的钱,但是也不需要全款这么多的钱。

  第二组行为叫「全都要」和「仅低价」,「全都要」就是什么都想要,既要追求这个房子位置好,又要追求户型大朝向好等等。还有一种人是什么情况呢?就是我什么都不要,就是要便宜,只要能上车就行。这两种行为,我们知道都是比较极端错误的行为。实际上应该怎么做呢?我曾经说过「买得起」不能光追求低价,要在买的起的范围内,去考虑尽可能的好。如果你说我就是钱少就是买不起,那么在你买不起的时候,也不能仅仅去追求低价。这个时候要想方设法的去放大一点自己的杠杆,去买那些主流的产品。而不应该说「仅低价」,去买那些有硬伤的产品:比如户型不周正,采光不好,甚至有暗屋的这种房子,除非价格远远低于这个市场价,否则是万万不可买的。作为「全都要」是很多普通购房者容易犯的错误,很多人看房会越看越贵,本来准备买个一百万的房,最后买的时候可能是个两三百万的房。就是因为他也知道房产里面有两者是不可兼得的:一者是什么都好,另一者就是低价。这两者之间,我们要去找好一个符合自己的平衡点。

  第三组行为叫「求到位」和「换不停」,什么意思呢?就是挺多人想追求一步到位,比如说考虑家庭居住情况,比如说考虑孩子的学区要足够好,甚至于还要在市中心区位求一步到位的想法。其实这些想法往往让很多投资人尤其小白上不了车,因为他看这个房子也不够好,那个房子也不够好。还有一种人是什么呢,就是「换不停」,我想先买一个,买完以后我下一步再去换,挺多人觉得这个好像是一个不错的思维。其实这里想跟各位分享,为什么我会有住投分离的投资理念?就是因为要避免不停的换房,因为个人的需求,是随着年龄的增长不断变化的。房子每换一次就会伤筋动骨一次,因为这里面的成本是非常高的。与其这样子不如你去买一个投资房,然后把自住的需求,用租住去解决。把这些除了学区以外的需求都用租住解决(因为学区在很多城市是不可以通过租住来解决的),但是距离可以,地段可以、市中心可以,三房等产品形态也可以。所以我们既不要一步到位,也不要去追求不停的去换,而是在这两者间平衡下。

  第四组行为叫做「等跌价」和「追涨价」。这个情况也是作为普通购房者最常见的,因为蛮多买房小白就特别愿意等。他们会经常性的问一些问题:老师,这个房子太贵了,你说是不是应该是便宜点再买,最近会不会再跌呀。一般这种情况我会跟他说:即使跌了,你也不会买。为什么?各位想一想,均价1万的地方跌到8千了,是不是这些自住客或者买房小白就会买呢?不会的,他依然会觉得已经跌到8千了,那是不是还有希望会跌到7千跌到6千。其实房价是越跌越不会买,原因很简单,我曾经说过如果房价在一个长期的下跌时间内,反而租房市场会很好。为什么呢?大家想想看,租房的人一年可能花2万租金,而房价一年要跌5万,他肯定会觉得:多等了一年我赚了3万,那他就会一直租房。而「等跌价」的人往往容易追涨价,普通购房者容易追涨价,投资人也容易追涨价。所以我曾经说过,市场涨价要在什么时候买呢?刚启动的时候。比如说11月11号之后二手房普涨的深圳,大概有两周到两个月之间的窗口期可以上车。但一旦持续上涨,涨的很多以后,不要再追涨,但是我们的很多投资人在上一波行情中几乎都是在城市的高位买入的,现在就会很难受。

  所以这四组行为,我们要避免犯这些极端的买房禁忌,再重复一下:「够再买」和「掏空买」、「全都要」和「仅低价」、「求到位」和「换不停」、「等跌价」和「追涨价」,这都要求我们要找一个合适的均衡点。除此之外还有四个误区:第一个误区叫犹豫,尤其是很多购房者买房时候会非常犹豫,他会这里看一看那块想一想。我有一个粉丝,他是一个投资人,他最近就由于犹豫,导致把很大一部分钱放到了股市里面。为什么?因为他想追求好的,他觉得这个也不够便宜,那个区域不够好,他把很大的一笔钱放到股市里,但在很短的时间内损失了大概有几十万,这就是犹豫造成的。第二个误区叫模糊,为什么叫模糊呢?就是不知道自己要什么,这个房子是要住还是投资的,到底我想买个两房还是买个三房?要知道,一个成熟的投资人,一定是有一个投资框架的,像成熟的投资人买房前,对于买什么房子是非常清晰的。凡是符合这个框架的,就去看就去买,不符合的我们就排除。但是作为初级的投资人或者小白,在这一点可能做不到,但至少要做到你知道你要什么?你是要解决住还是要解决投资,你是三房还是要两房,你是要解决上学的问题,还是要解决上班的问题。这些问题一定要非常清晰,不要说又要上学又要上班,又要住又要投资,这是做不到的。第三个误区叫做盲信。这个有两种情况。一种就是在小白里面,就是盲目性。就是你看这个广告说的都这么好是吧,销售说了这里未来有什么样的规划,未来会怎么样。仅仅看广告不去验证这些人说的对不对,这是买房小白们容易犯的。作为投资人容易犯什么呢?投资人容易盲目信大V,这个大V都说了,这个肯定很好了,但你不去验证。盲信是很容易犯错误的。第四个误区叫做恐慌。什么叫恐慌呢?就是仓位不足在上涨的过程中,特别容易恐慌性买入。最近有很多城市都陆续放松限购了,就有很多人问我,这个地方是不是要涨了,有人问我成都是不是要涨了?佛山是不要涨了?还有人说广州也要涨。这种恐慌性的心理已经开始出现,那怎么才能不恐慌呢?第一个最重要的点在于,大家肯定会说是不是在于要懂,不是的。懂也是会恐慌的,而是在于有仓位,只要你有仓位,房子上涨的过程中,你就不会恐慌。各位想想看,上一波行情中为什么那么多的人去追高?就是因为他没仓位。我曾经说过,上涨是卖房的时候,但问题是没房子的怎么卖呢?所以各位要建仓,在淡市的时候把仓位建好,你就不容易恐慌了。第二点是什么,你要懂。专业放在第二位,一个人再专业没仓位他也会恐慌,但是有了仓位你不懂,还是会恐慌。所以第二位你要懂,要去研究,有了这两步的支撑,大概率你就不会恐慌。所以说大家记住这四个误区是犹豫、模糊、盲信和恐慌。

  给大家几点建议:第一,不要犹豫,要养成看好就出手的习惯,不要老想完美。不要想我会不会买贵了一点点,贵一点点怕什么。一个三百万的房子,你多付了三万块钱,百分之一就一百块钱,你多付了一块钱,你在乎吗?当然3万块钱的购买力和一块钱的购买力是不一样的。但是在这个决策中,三万块钱对于三百万的影响和一块钱对于一百块的影响是一样的,所以不要犹豫。第二,你要清晰的知道要什么。去看房的时候不要轻易改变,不要被大V或者销售一说你就去改变。第三个不要盲目相信。事先一定要做好研究,在事后一定要去验证。最后一个,你要懂并且要有仓位,不要恐慌性追入。如果在上涨的过程中恐慌,我想问你在下跌的过程中你干嘛去了,是不是又在等跌价呢?所以作为投资人,作为一个房产购买者,或者作为一个自住客,我们一定要知道买房时的这四组行为和这四个误区,并且牢记在心。