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作者:天富娱乐    发布于:2020-10-18   

  菲赢3娱乐_用户注册中心---主管Q2210165---最近看房看得脑壳疼,总觉得自己想事情不够全面,想和懂行的知友讨论一下。 大前提:单身,不失业,回成都工作后薪资不会降低得太离谱,计划理想。 以本人为例…

  (首先说一句,这个回答并不是针对成都,而是我觉得每一个买房的人都要有这些考虑,所以写的适用范围比较广,仅供参考)

  看了问题下面的一些答案,大家的建议都集中在了“怎么买”这个问题上。但是我认为,在“怎么买”之前还有两个需要考虑的问题。分别是“买不买”和“能不能买”。

  可能有的答主觉得,既然题主说了要买房了,那这个问题自然就可以不用考虑了。但是其实很多人对这个问题并没有考虑清楚。举个例子,上上周@Lydia在群里说想在上海买商住两用房,但是在聊天的过程中,大家发现李老师对于商住两用房了解的并不多,因此本来是一场“怎么买”的讨论,硬生生的变成了“该不该买”。

  目前中国的楼市租售比很低(以北京举例,大概在1:500-1:600之间),对于有钱人来说,他们有着更多元的投资渠道,买房的钱用来做其他投资,获得的收益肯定远超过租同样房子的房租。此外买房需要占用的资金量太大,并且变现不够灵活,而且,目前房价也已经过了暴涨的阶段了,所以买房对于有钱人来说并不是一个非常好的投资渠道。

  但是对于工薪阶层来说,很多人并没有太多的投资渠道,所以通过买房,一方面能够解决住的需求,另一方面,也可以通过房价的上涨来抵抗通货膨胀。

  小城市别买,指的是,如果在自己的老家有住的房子(或者是不打算回老家工作,但是目前父母有房子住的),那就没必要再买了。因为在小城市,房子很难租出去,所以买来不住的话,房子基本就是闲置在那里,等于浪费了买房子钱所能获得的生活舒适度享受。此外由于地方政府过度依赖土地财政,导致很多小城市土地供应过多,房子供过于求,在这种情况下,房价上涨的速度会很慢。等到将来如果在工作的城市有买房的需求时,由于不是第一套房,买房时所需要付出的额外成本(比如契税比如利率优惠等),这也是要在原来房子的收益里面减去的。

  而在大城市买房,首先买房并不意味着束缚,把自己将来就定在了那个城市。哪怕将来不在这个城市工作,也能把房子租住去,用这个租金来去别的城市租房子住。另一方面,我个人觉得中国的房价还是挺危险的,但是在北上广深这样的大城市,毕竟有这么多住房的需求,所以房价至少要比小城市坚挺一点吧。

  倒不是说商住两用真的不能买,只是买之前要了解商住两用房的优缺点。商住两用房其实是一些限购城市的畸形产物。买这类房子可以不用被限购。但是这类房子还有很多缺点,买之前一定要考虑清楚。商住两用房劣势如下:

  土地使用年限短。工业用地50年,商业用地40年。并且根据法律规定,土地续期的时候,住宅用地是“自动续期”,商业用地没说;

  水电气物业。商住两用房的水电没有一个明确的规定,所以接入什么水电主要看开发商的实力。接入的水电有可能是商用水电,贵。并且通常没有天然气接入。物业费也贵;

  考虑完上面的买不买的问题,如果是买,那就继续考虑能不能买。关于这个能不能买主要考虑三个方面。

  1、购房资格。现在越来越多的一线城市限购了,对于别的地方限购政策我不了解,所以就讲讲北京的限购政策吧。北京的限购政策是这样的:

  这里解释一下,未婚一套,结婚以家庭为单位两套是指,没结婚的只能买一套,结婚以后,这个家庭只要有一个北京户口或者居住证就可以了,可以买两套。但是如果婚前两个人都有一套了,结婚了以后也不能再买了,因为家庭已经有两套了。

  上面的四个条件是“或”的关系,也就是说,只要满足一个条件就能买房了。接下来再看一下每个要求分别需要哪些条件。当然了,户口就不说了,如果毕业的时候没有北京户口,那基本就很难再有了。

  (1)工作居住证。办理工作居住证首要条件是毕业两年以后。公司也需要有申请工作居住证的资格。当一切都满足了以后,公司需要准备这么多东西:

  五年纳税重点解释一下,每年只要有一次就算,并不需要连续60个月纳税,这个和很多人理解的不一样,甚至很多中介都不明白(我买房前咨询了一个我爱我家的中介小哥,他就不知道)

  还有一点,纳税的税种是个人所得税,除了每个月领工资的交的那种税(那叫工资薪金所得)以外,比较正规的兼职纳的那种超过800块钱就要交20%的那种税也算(那叫劳动报酬所得)

  举个例子,我就是通过五年纳税获得的购房资格。今年是2016年,这一年纳是税不算,往前数五年,15、14、13、12、11这五年每年只要纳过一次就行,其中我12年我刚工作,公司有各种避税手段,所以我的基本工资都没达到基本纳税额,只有12月份因为年终奖纳过一次税。11年因为我在新东方做过兼职,有一个月工资超过了800块钱纳了一笔16块钱的税,这样我11年也算纳税了。

  2、首付款。首付款并不是只是需要房价的30%就可以了,或者说,并不是有30万就能买100万的房子了,因为还会有一些其他的费用。尤其是付首付时需要找朋友借钱的人,预算一定要做精确一点,因为毕竟如果把朋友都借遍了以后,忽然再差个几万块,借都没地方借。在这里新房和二手房还不大一样,先看一下新房:

  新房的出首付款以外的大额费用主要也就这几项,契税的税点理论上都是3%,只不过面积小点或者首套房会有优惠。

  维修基金也是很多人不知道的一笔支出,这个也是拿到钥匙以后就交的,有的是按照面积来,一平米没电梯一百有电梯两百,有的是按照房价的百分比来。

  如果是期房,房子建成以后,最后的面积可能和当初签合同的不一样,这就需要多退少补。这里需要注意了,如果面积差超过3%,可以要求退房的。

  关于营业税,之前还没营改增的时候是看下面的图,营改增之后计算的挺麻烦的,不过总体来说会比之前的少一些

  个人所得税,免的条件是满五年和房主*(以家庭为单位)名下唯一住宅同时满足才行,否则的线%。下图中那个合理费用是本次网签价的10%,不是90%,写错了,刚刚才发现,手机码字暂时改不了图片,sorry。对于搞不清楚原价的房子,个税交1%。大概是这样的:

  北京还有一种房子叫经济适用房(回龙观很多很多),这种房子如果想买,还必须交房屋总价10%的综合地价款。当然了,还有一种更坑的经适房,要交70%差价的综合地价款,这种房子一般没人会卖,因为卖不出价。不过有的经适房,虽然符合下图的第二种条件,但是可以视为上面那一种。至于什么情况能视为什么情况不能视为第一种,没有明确的标准,具体的可以问小区附近的中介小哥。

  还有,二手房银行贷款是根据评估公司评估的价格来贷款的,比如一套房子房主卖100万,但是评估公司评估的价格是80万,那么银行最多只会给你贷80万的70%的款,那这中间差的20万,还是需要自己掏。

  (1)等额本息。等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的。这种方式的优点是,每月还款额固定,缺点是还的利息多。关于不同贷款总额和不同年限,按照基准利率,请看这个表,当然了如果公积金利率会低一点,商贷银行也会有利率优惠,这个表大概是让大家看一下,自己能贷的一个范围:

  (2)等额本金。是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式特点是开始的时候多,其他越到后面越少。优点是,还的利息少。

  关于贷款方式,我个人觉得,如果没有明确的提前还款的需求,尽量选择等额本息,年限尽量长。这样虽然利息会多,但是人民币是在不断贬值的,现在的1万和30年后的1万可不是一个概念,毕竟刚改革开放那会还有个词叫“万元户”呢。

  最后我想说一下我对学区房的一些想法。我认为题主暂时可以不必考虑学区房的问题。理由有以下两个:

  1.以我对题主的了解,我觉得题主考虑学区房的主要原因是,想一步到位,怕来回换房麻烦,懒得折腾。但是我们一般老百姓买房,几乎很难一步到位。哪怕买的觉得是一步到位了,在今后几十年的生活中也可能会逐渐发现自己新的需求。所以最好的办法是,着眼于现在,买目前需要的就可以了,其他的需求,等真的出现的时候,再去置换呗;

  2.以北京举例,北京目前好的学区房大概要值150万,是在房子本身价值的价值上再加上150万,只不过这个钱均摊在了面积上了,面积大的每平米均摊的就少一点,面积小的每平米均摊的就大一点(这个理论是@椰丝Yes告诉我的,我听到以后深以为然,所以在这里直接引用了)。所以学区房的本质是,牺牲学区溢价所能带来的居住舒适度(比如这笔钱本来能买更大的面积更好的楼层更好的装修等),来换取学区就读资格。一般人对学区的需求频率是很低的(哪怕生二胎,一生也就需要两次),对于一个价格高但是需求频率低最好的办法是租赁而不是长期持有。所以学区房最好的办法是,需要的时候用舒适度换学区,用完了以后再用学区就读资格来换舒适度。

  很多人都有一个误区,觉得老市中心就是最好的地方,有人气,一定最值得入手,最保值,升值潜力最高。

  而对于大多数城市,同样价格买入新区和老区,3-5年之后,新区价格可能是老区的2倍甚至3倍!

  这样的案例比比皆是,尤其是在16年-17年这个时间段,每天都有很多人咨询我,后悔买了老城区,眼看着新区疯涨,能不能卖了重新买新区。

  而这一点,只需要花十分钟,看完这篇文章,就能全部了解清晰,未来完全可以规避类似的失误。

  所以切记,选择老区还是新区这一点,远比什么开发商,户型,采光,楼层,绿化等等都重要的多!

  请阅读下面这个回答,解释的非常全面,话题排名第一,评论也都比较客观正面。

  如果没钱,就没办法搞建设拉动GDP,经济发展不好看,一是影响大家的生活质量,二是排名下去了,面子上都挂不住。

  搞新区,新区全都是地,可以拿来卖钱。有地卖,就有钱搞建设,可以修地铁,可以建高架,建设搞好了,GDP自然就上去了。

  本来,大家都在老城区生活的好好的,你突然出来一个新区的规划,什么都没有,不是荒地就是村,谁愿意过去?

  ZF也知道这个情况,现在不是旧社会了,不能逼着老百姓去开荒,怎么办,只能自己先上。

  5.以各种税收减免的利好,进行招商引资,吸引大型企业入驻。企业来了,员工要来,于是要建设公租房,人才公寓,企业宿舍。

  6.新区领导给各个中大型房企开会,通过各种优惠政策,吸引他们来新区开发住宅和商场,并描绘出一个巨大的需求市场,和非常美好的前景。

  比如,告诉开发商们,现在有很多大企业都过来新区了,但是他们的员工们都没地方住,只能住宿舍。这些人有钱,而且以后肯定都是要买房子的,这可是天量的市场需求,你们开发商赶紧来抢占市场!

  开发商紧跟而上,宣传XX新区的房子,是集团最高端的住宅,打造高端人群的聚集地。

  最好再通过某些小手段,营造出一种现象:新区的房价会比老区涨的快,价格要更高。

  然后媒体再一发文章,“XX新区房价远超老区,半年涨幅XXX%,潜力巨大”,人们基本就要疯狂了,这个新区也就不用发愁销路的问题了。

  等到将来买房子的人多了,很多本来看不上这里的开发商就眼红了,ZF再控制一下供地的数量,地价自然就上去了。

  地价不断上涨,房价自然也就水涨船高,也就不需要再用行政手段来操作,不再需要跪求企业开发商来搞建设,顺气自然的发展就好。

  (同样的道理,也被用在三四线去库存上:三四线房价越涨,买的人越多;三四线房价跌的时候,反而是库存的巅峰)

  这个时候,你再回头来看,反而是第一批买新区房子,和公务员小区的人,赚的最多。毕竟,这些人都属于雪中送炭,后来的都叫做锦上添花,收益自然不会相同。

  看到这里,不知道大家发现了一个共性没有,其实新区建设的每一步,都是为了吸引来更多的人口。

  所以,说白了,新区的人口来源只有两个渠道,要么吸老城区的血,要么吸外来人口的血。

  一二线城市,可以大胆的玩新区,因为人多。老城区人多,外来人口也多,需求旺盛。

  但是三四线城市通常玩不起,都是硬撑,尤其是那些基本没有人口净流入的城市。

  就像一个漏斗里的沙子一样,总量是固定的。当一头的沙子越来越多,另一头就注定越变越少。

  所以,三四线城市注定只能二选一,要么拼命保住老城区,让新区变鬼城;要么赶紧卖了老城区,买新区防贬值,见证老区变贫民窟。

  1.新区和老区一定要接轨,中间不能有留白,这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区,叫卫星城,发展难度至少X3。

  2.人们在老城居住,去新区上班,或者在新区住,在老城上班,通勤时间都不能过长。

  总的来说,与老城区市中心距离不超过30,15,10公里的一二三线新区,可以考虑。

  3.政府带头去的新区,并且将市第一医院,市第一中学迁移过去的新区, 可以考虑入手。

  有的城市,搞个新区距离市区40-50公里,就一条地铁线路,这种基本不靠谱,刚需谁去受这罪,没有全国性的上涨行情,根本带不动。

  5.规划刚刚出炉,就有大批顶级开发商进驻的新区,也是一个可以入手的风向标。

  尤其是对于二线及以下城市,只有主要发展方向上的新区,可以放心买入,其它方向上的新区,大概率成为炮灰般的存在。

  最近,各大城市都感受到了人口不足所带来的问题,为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

  有一次我打车,从法院回单位。路上司机师傅说:「您是律师吧,看着您就像律师。我有个发愁的事情您愿不愿意听听?」

  买的时候觉得房子不错,入住之后发现房间里味道很大,常常莫名其妙地散发阵阵恶臭。

  原来,这个房子一楼是底商,下面的商铺多出来一块,在二楼的窗户下面正好成了一个平台。不知道这楼上面是哪家,丢垃圾不愿意下楼,就这么直接一甩,正好掉在师傅家窗户下面。西瓜皮、尿布、女人卫生巾、厨余垃圾……

  是谁丢的?这么没素质。师傅挨家挨户敲门去问,没人承认;挨家挨户贴告示,也没有效果。报警,警察不管。找物业、找街道、找居委会、找环保局、找电视台,最终精疲力尽。

  师傅于是听高人指点,花了 3000 买摄像头,在一楼平台上装摄像头对着外立面拍。刚装上不到 24 个小时,小区物业就跑来制止:你这是侵犯人家隐私,不能装摄像头对着人家窗户拍,拆掉,拆掉。

  装摄像头这事惊动了物业公司的经理,不让装摄像头,垃圾问题总得落实解决。物业公司便答应业主每星期爬上商铺打扫一次。但是一周一次解决不了根本问题,勉勉强强断断续续地扫了两三个月,业主被逼得实在是没办法了,开始拒交物业费。物业公司干脆连一星期一次的打扫都不做了。

  师傅说:「看房的时候哪里想得到会有这种问题!现在找原来那个业主也不知道能不能告的下来了。」

  这案子我帮不上他的忙,事情太大又太小,我的方案是直接把三楼向上全起诉。师傅也不是没问到过这个方案,只是心里过不了打官司这关,事情又憋屈窝囊。

  说来说去,当初如果看到窗户边是个平台,如果能想到垃圾会落在这里恶心人,是万万不会买这个房子的。可见看房的时候经验是多么重要的一件事!

  选小区的时候顺便就选房子,因为一般一个小区就那么几种房型,甚至可以说就三种:一居、两居、三居。

  我发现,其实很多人反复斟酌考虑、建造或装修了一个自己认为理想的房子后,极少听过他们说住的很满意的。“善书者不择笔”,会住的人家不会挑剔房子,而是选择了与房子相符的生活方式!

  我们做过小调查,哪些因素是你买房子前没有考虑到,买过超后悔的。根据这些反馈,还有多年自己的经历跟所知,简单地说几点。

  首先确定户型,一居室、二居室还是三居室。根据户型选择小区,越是高档的小区,小户型越少。如果你是奔着买两居室去,就争取买有一居室房型的小区,两居室作为主力户型,会放在相对比较好的位置。

  其次确定房子在小区里的位置。临街的跟不临街的,周围环境……追求私密安静还是追求景观,两者一般是相冲突的,景观越好,基本越吵。景观好的一般前面视野宽阔,没有遮挡物,那自然噪音就没有东西遮挡,噪音更大。如果是偶尔住一下,或者当民宿,景观就很有用。相反,如果是自住,景观其实是首先应该放弃的因素,应该在保障安静私密的基础上,再考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句「真好看」要重要。

  采光问题。采光也是非常重要的因素,有的房子卖得便宜,是因为采光有缺陷。朝南房子采光好,北面的可能就相对阴湿。

  楼层问题。顶层和底层不好,弊处大家应该都知道。顶层往情怀处说,可以一起看星星看月亮,但是楼高冬天风大冷,夏天日照强热。底层潮湿,虫多蚊子厉害,采光也很差。

  现在的两居室,比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的,隔音效果不好,如果两个卧室挨着,小两口在主卧,隔壁睡着孩子,夜深人静的时候爸爸妈妈做点什么孩子都能听到。

  面积问题。并不是说,价格除以面积,每平米越便宜,性价比越高。这里要搞清楚面积的概念。建筑面积,公摊面积。看房子的时候,一定要看房本上写着多少使用面积,多少公摊面积。按照得房率从大往小说:少数公房得房率最高(超过 100%),平房得房率(几乎 100%),多层板楼得房率(95% 左右),高层板楼得房率(90% 左右),高层塔楼得房率(85% 左右),新建小区高层塔楼得房率(80%),写字楼得房率(50%-70%),商住房得房率(50%)。

  中介问题。中介提供的服务一般是看房、签约、过户。看房是免费的,签约时付费,过户时剩下的体力活。现在传统中介的中介费价格区间基本在0.5%-3%之间,国家规定的是中介费不得超过房价的3%,有的中介就说3%价格不能谈,这是国家规定的,坑人吧你。那中介费怎么谈比较好,你可以多找找中介问问,如果你是看中了房子,你可以跟中介明说,我吧其实房子已经看好了,问你就想知道你这边办过户的话能不能便宜点。中介现在之间的竞争都是很激烈的,为了成单价格基本是可以谈到1%-1.5%之间。当然其实你也完全可以找一些代办机构帮走流程,价格要更便宜,比如房多多,2999的固定收费加上0.3%的交易保障费用,做服务的跟传统中介做销售的不同;重口碑的跟传统中介重业绩不同,这种代办机构,交易的过程透明,买卖家相当于“手拉手”交易,不会存在中介逼定隐瞒信息等等情况。我一直不太信任中介,因为碰到很多情况都是跟中介相关,不然也不会有“黑中介”这么一说了。所以我的建议是:能不找中介最好不找。找中介也要找大中介。

  按顺序写,接下来就是交易过程了,这里不做赘述,欲知详情,可参见我之前写的内容。

  我也投资,我也炒股,金钱是有增值,但是这些钱完全是躺在账户的一堆数字啊。

  如果房子南北,卧室最好不是北向,否则老人来帮带小孩,卧室分配又是一大矛盾啊!

  如果能选底层板楼,就选底层板楼。电梯损耗太快,如果物业不给力,电梯坏了没人修,每天爬 33 层,你受得了,老人也受不了啊。

  假如老人过来帮你带孩子,你给老人主卧住,不管你男女,你对象心里都会不满:

  我辛苦给你带孩子,你给我一个北向卧室,北向卧室很冷的,老人身体受不到,喜欢温暖。

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  2016年2月份在成都签订购房合同,现在想想时机真是太好了,刚好避开了上半年城南房价大涨,目前房子已经升值了大概10万左右。

  在北京上大学期间,和老师一起开过一家数据咨询公司,加上自己平时的一些兼职工作(网站视频设计、广告文案撰写)赚了一笔小钱(大概20万左右),一直在关注成都的房子。

  去年7月份研究生毕业,结束了7年在北京的求学生涯,回到了成都,刚好也是在一家开发商从事营销策划的工作。相比北京,成都的房子并不是那么遥不可及。尤其是在忍受了半年租房的颠沛流离生活之后,买房的想法更加强烈。

  全款购房是没有可能的,如果银行按揭贷款,一般需要提供半年以上的工资流水账单,所以自己只能在工作半年之后下手。所以1月份之后,马上着手开始看房。

  另外,因为在开发商工作,所以一直在关注土地市场的情况。2015年下半年,成都拍出了多块高地价土地,预示着半年到一年之后成都房价将大幅上涨。毕竟面粉贵了,面包当然不会便宜。

  自己在高新区金融城上班,城南购房就成为首选。但是城南的房价是成都最贵的,比如金融城当时均价在15000左右,所以需要兼顾一下区域和房价的关系。如果有直接到达公司的地铁,远一点倒没关系;如果没有地铁,就需要找近一点的位置。

  当时的新楼盘集中在大源板块和华府板块,大源板块新房清水房在10000左右,暂无地铁,交房时间一般要1年;华府板块均价在8000左右,离地铁1号线比较近,但是属于天府新区。当时看中了天府大道边上的保利锦江里,82平的总价在70万的样子,价格还是比较接受,但是交房时间要一年半之后,相当于还是要租一段时间房子,一边要还房贷,一边要付房租。

  个人对房子的位置要求比品质更高,所以二手房也是考虑范围,毕竟是现房,如果带装修就更好了。二手房的选择范围就比较广了,从桐梓林到站南、大源都可以。

  本来基本要确定锦江里了,但是一天偶然的机会,路过中海翠屏湾小区,顺便找中介看了一下二手房,发现一套极好的房子。中海翠屏湾刚好处于三环边上,地铁5号线在建,离宜家、凯丹、欧尚很近,离公司乘公交车只要10多分钟,不管是到市中心还是到城南都很方便,满足了我对位置的需求。虽然翠屏湾挨着三环,但看到的这套房子是朝中庭的,极其安静,装修也比较新,带全套家电。5楼,楼层也是极好的。

  对成都的房价印象一直停留在8000元的水平,所以选房的时候也是按照这个标准,毕竟刚参加工作不久。后来,越看越发现,房价真的是和房子的品质成正比的(品质是指位置、配套、环境、质量、园林、品牌等综合性因素)。

  中海翠屏湾的房子报价86万,建筑面积82平,相当于1平10500元,但是是装修带家电,位置也更好,综合考虑起来,其实翠屏湾的房子性价比更高。然后就和房主开始谈判,砍价到83.5万(发现和房主都有在民航系统的工作交叉点,真是巧合),然后就签了协议,付了首付,办了贷款,终于在6月份交房入住。

  上个月有个同学也来翠屏湾看房子,同样的单元3楼的房子(因为树比较密所以光线万多,为自己当初的决定暗暗点赞。

  周边有宜家、欧尚、凯丹广场、迪卡侬、富森美、苏宁广场、新街里等商业配套

  首先作为一个姑娘,而且是毕业没几年的姑娘,你其实不用140平米的房子,连家人一起都用不着,90平米足够,大户型有很多问题,总价高,装修贵,出租性价比不高,出手也更困难。万一你结婚了,老人收拾起来都更花时间。

  其次,如果是作为一项投资,除非是在北京上海这样形势非常明朗的一线城市(深圳由于近期涨幅太过离谱,暂且排除),否则不建议使用极限还贷能力投在一套房上。分散在两套房,可以租出一套对冲房贷,有事时也可卖出一套不影响生活质量。

  第三,从国家政策来看,首套房首付20%,二套也只有40%,确实处在鼓励买房的区间,要好好利用这样的有利政策。

  最后,成都作为西部中心城市,发展前途还是不错,虽然近几年房价涨势不温不火,但是好歹能走赢通胀,如果只是把钱放在手上,那真是一天天变薄。

  至于具体的建议,假设姑娘月入18000,建议两套房子一新一老,新房一套,二手房一套,新区一套老城区一套。

  新房建议买期房,价格便宜,税收少,家世清白,贷款容易且可以用足政策,100万左右总价。如果开发商有什么好的政策说首付比例可以降低什么的千万不要客气,欠钱就是王道。找地铁附近,或者地铁已经施工未来开通的,规划有好学校好医院好商圈,然后离市区尽量近的大开发商的房子。当然这些条件可能不能完全满足,反正按照这些个条件去挑就没错了。两成首付只需20万,贷款30年估计月供也就是4000多。剩下的现金做一下保守理财,每月的收益差不多正好是你的房租。

  接下来就是看另外一套房子了,建议从这几个角度选择,市中心,地段无法复制,地铁近,重点学区房,或者知名大学旁边,小两房。总价100到120万之间,面积60平米的话,应该是地段很不错的房子了。不能满足所有的条件时,设计一个表格打分选择。首付四成,大约贷款60到70万,由于利率会有一定上浮,月供大约也是4000多。

  你看,同样是9000的月供,分给两套房子,你的风险会少很多,关键等你公积金可以抵扣了以后,第二套房子再租出去,你一个月的实际月供可能不到5000。唯一的难处可能是你买第二套房的时候,首付需要再借一些。

  我主要看到是高新和金融城三环到绕城的二手房,房屋均价不可靠,主要看喜欢的小区。不远的位置城南一号16K,时代晶科10K,哪怕一个小区中海翠屏湾内,不同楼栋均价最大也能有2K。所以看房个人的看房顺序是先选小区再选楼栋。

  ,那么学区房不是首选而是上班、出行和配套方便。对我来说节省的上下班时间和健身运动的方便极大提高幸福感。但是在城南教育资源没跟上经济发展的情况下,包括更容易出手,学区房确实是极为重要的考虑。(这里我在提一下成都的入学制度,义务教育阶段,按照小区划分公立学校,公立初中进行摇号制度,生源良莠不齐。成都义务教育阶段的私立学校办的极好,花费也不菲,幼儿园金苹果10万/年,优秀私立5W左右,小学初中5W左右嘉祥、实外、西川等,不算额外培训费。好的公里学校也就是好的学区房,会节约这个开销)

  车库个人觉得不急,不错的小区车位配比一般不错,可以暂时考虑租车位。装修,基础装修搞好了家具可以慢慢制备。小区选择还要考虑,尽量选择没有对外办公的小区,都是住宅,否则龙蛇混杂物业松散。

  小区选择还包括个人的生活方式,是否有健身、跑步、球类、散步等习惯,是否希望步行到健身房、商圈、公园、上班等,因人而异。

  城南三环、天府大道和剑南大道车流量较大,小区位置不好晚上睡觉开窗会很吵,靠近中庭,楼层较低会更安静。选定了小区去看房间的时候,你可以把窗户都打开,在房间听噪音情况是否可接受。

  朝向选择和户型选择问题,个人觉得采光舒服,走进房间明亮宽敞,浴室和厨房透风不潮湿。尤其有做饭习惯的,厨房透风透气很重要。

  对于价格选择,我平时看链家的成交价。在大炒二线城房价的情况下,成都房价还是挺稳定的。

  实名反对楼下某个叫 李明凯 的回答,他在回答中不顾问题的大前提,强推长三角否定成都,我认为是在用自己的想法强奸别人。在他的评论里有一些争论,我把这些争论当作答案写在这里。

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  毕竟,高考录取比例,四川是全国垫底,以后你们孩子和江浙比,还要竞争激烈x2至少。

  至于多少钱,怎么花,都是技术层面的小事。大方向上不要偏差了,总归没问题。

  反对,楼主还是单身,没人知道20年后的高考政策是什么样的,在学区这个问题上,建议只考虑五年,考虑的太远没有太大实际意义,变数太多。例如近期部分省市的高考名额外调。没必要为一个20年后的不确定因素背上一个非理性的房价。目前“中国特色”的户籍与高招挂钩的政策迟早会改变。如果20年里中国高校招生制度一成不变,高校教育体制停滞不前,还有什么理由相信国内教育,为什么不把承担高房贷的钱拿来培养孩子出国。

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  “非理性房价是指哪个地儿的房价?户籍和高招挂钩的政策迟早会改变,多久?出建议的人是不用为最后结果买单,所以就这么草率?非京籍家长的眼泪还没流干,所以做人生重大决定就这么草率了?br看清楚题主的问题,再发表意见。”

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  呵呵,我想没看清楚题主问题的是你。下面我从几个方面来说明我反对你答案的原因,由于单个回复字数限制,我会拆成几个回复来说。br首先第一点,针对你说我“不负责任,没看清楚题主问题,不为题主考虑”。不负责任的人是你,站在自己的角度强奸别人的问题。br题主的大前提是在成都买房需要考虑什么?你上来第一句就彻底跑题来营销长三角,你看清楚题主问的是成都了吗?题主选择地域的问题需要你来强行解答吗?br其次你为什么会抛开题目扯出长三角的问题呢,看了你的介绍“苏州某不知名互联网公司CEO”,你只是通过强加你选择苏州的思想给楼主来显示自己在长三角的优越感和正确性,有哪一点是对题主负责任?br再来看看题主的提问,题目中出现了“看房脑壳疼”这句能推断题主应该是川渝地区的人(方言),还有一句“回成都”,说明题主对成都有特殊联系,而非完全到一个陌生的地方。br你有看到这些细节吗?是我没看清还是你没看清?是我不负责任还是你不负责任?

  第二点,针对你对我的提问“非理性房价指哪里?”和你在自己答案中的论断“四川本科升学率”的问题。首先你犯了偷换概念的问题,四川和成都升学率有极大的区别,仅从城镇化率和经济发展水平上来讲成都也和四川有极大的区别,中西部省市基本是把一省的教育资源都集中在省会城市的(科教文化医疗等)用四川和长三角的概念来比恐怕不合适!再说说具体地段问题,楼主在提问中说道由于工作原因主要选择城南,不清楚你对成都了解多少哈,城南是成都市未来发展的重心,目前这边主要是金融城和天府软件园,也就是说楼主的工作大概是IT行业和金融行业挂钩,成都市政府也已搬迁至此。目前此处均价1万出头,以题主60万的首付,每月还款8000左右的极限,楼主基本可以在这里选择最好的地段和学区。

  再综合说一下“教育和理性的问题”。先说高考,我不清楚具体什么时候松绑户籍与高考之间的联系,就像你不清楚这种关系能维持多久一样!如果你把赌注都压在这上,我认为就是不理智。拿长三角地区教育最好的上海来说,以60万的首付和9000的还款极限是不可能买得起像样的学区房。周浦最近又拍出了新地王掩护周边房价上涨,这个预算在这周浦买房都几乎成为奢望。松江奉贤嘉定金山可能买得起一些小平米的老房子,但你确定住在这里你就是在上海?除了上海长三角还有南京的科教水平也不错,南京市区均价快40000了,更别说一些好地段好学区。这样的房价真的是因为刚需人群推起来的吗?不是,刚需人群不可能在短期内使得深圳上海这样的地方房价暴涨,我更相信是因为资本运作,和一些金融上的需要,关于这个问题已经有很多大神在知乎里论证过了。这样一看,回成都买房生活就更加理性,一是买房压力小,让你能更加灵活的处理高考和教育的问题,成都最好的几个外国语学校一年学费5万左右,比你再长三角重点城市买房的付出小得多,如果等你的孩子长大了,中国高考一成不变,直接出国,对教育的投资价值比房子大!除此之外你的抗风险能力也更强,你能有更多的精力和金钱来孝敬父母,提高自己的生活质量,如果你极限买房,那你基本就被房子绑架了,抗风险能力和生活质量是极差的。

  在针对答主的这个回答谈一下买房选城市的问题,买房选城市不是简单的选择题,而是根据自身的实际情况,比如家在哪(父母在哪),大学在哪上的,选择的城市职业发展怎么样。这是一个权衡折中的问题,不是脱离实际在地图上乱选。至于职业选择,金融不清楚,IT成都发展还是不错的,尽管自己没有一个很强的本土企业,但阿里巴巴西部基地,腾讯等都在成都有岗位,更别说多如牛毛的小公司和创业型公司了,电子信息是成都第一大支柱产业,华阳以南规划了成都科学城,中科院、北大、清华、同济、设立研究院,还有重点唯一一个个搞信息安全的30所,都不错,至少有足够的选择机会和跳槽空间。最后中国是个政治决定经济的国家,成都市区与中心,定位国家中心,长远上来看至少比苏锡常这些单纯在经济上面突出的城市更有潜力。

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  你看《毛选》,里面文章,首先谈世界局势,再谈中国局势,再谈和中国局势,

  原因五,中国出口增加大量外汇,而1美元外汇要发7人民币,中国超发一定货币,

  四由于2015年到现在,大量房屋出售,3,4线城市会大量期房交房,房屋供应比较充足,

  即使房价明显上升,也需要时间,参考2014年各项政策,房价也没有马上上升;

  很多小伙伴为了买一部手机愿意花费大量时间看参数作对比,为苹果还是华为争得面红耳赤。这是好事,说明在购买之前你足够了解你的商品。而涉及到买房这么大的事情的时候却表现的一塌糊涂。有很多朋友甚至在一无所知的情况下完成了看房到购房的过程。然后问我房子买的怎么样。我只能回答你开心就好。今天的这篇准备工作,希望大家可花时间看一看,了解下房屋买卖这个过程,也可以多花时间研究下,做最起码5-10天的准备工作,这样才能买到好房,避免中坑。

  买房前的准备工作一、(购房资质)购房前,我们必须知道我们是否有购房资质。上海目前购房政策:上海家庭(父母+未成年子女)可以购买2套住房。(2011年限购前与父母共有的每人2套以下,家庭4套以下不算套数。)上海单身可以购买一套住房。(2011年限购前和父母共有2套及以下不算套数)非上海户籍:需在上海63个月内缴纳60个月的社保及税单且已婚。特殊情况:1、在上海博士在读,且已婚,并且名下在沪无住房可以购买一套。2、外籍人士/港澳居民在沪家庭名义下无房且提供在沪工作满一年的劳动合同或学籍证明,可以购买一套住宅类房屋(只能用来自住,不能买商住,写字楼。)3、公司名义无购买套数限制(买后需3年后才可卖出)!

  Q:我上海人,单身,限购前和父母有三套,想再买怎么办?A:去掉一套的名字。交点税。

  Q:我是离婚妈妈,宝宝是上海户口,可以买房么?A:闵行区可以买,大部分区域不允许买,但是交易有限制。

  Q:我没有购房资质,另一半有购房资质,可以买房只写我名字么?A:不可以,必须上对方名字,但是你们可以婚后去名,只要80块钱。(真有这种需求可以写好协议然后婚后去名)

  二、(贷款问题)快买房了,有以下几点需要你注意,会影响你的贷款:1、查询信用卡是否有过逾期,保持良好的信誉避免影响贷款Q:有逾期了怎么办?A:个别逾期不要紧,只要没有连续四个月以上逾期的,并且2年内少于15次逾期。(教你们一招,逾期严重但是不是故意的,可以去该银行让他们开一张并非而已逾期的说明)2、需要公积金贷款的小伙伴请务必保持不要断缴,不然很大可能你贷不出来。3、请和父母家人沟通好,尤其是魔都的小伙伴,很有可能父母是你购房的最大阻碍(这不是开玩笑)。4、请在买房前将信用卡尽量提额,很多地方可以用信用卡。会极大解决你的资金压力。

  三、了解算清你的购房预算及所需税费。合理的购房预算是这样的:总花费:首付+贷款+税费+中介费+杂费(装修、包装等)其中税费部分包括三个组成:个人所得税、增值税、契税(上海习惯上所有税费由下家支付)在算税费之前,我们需要理解一个概念:普通住宅和非普通住宅。

  所以不同的地段,不同的房子税费不同,请谨慎选择。关于税费有三点小技巧:1、上海普遍存在做低现象,可以有效避税。(不细说,私聊)2、满五不唯一的房子,部分可以承诺唯一。(私聊)3、税费需要现金,不够的可以办理税费卡,性质是大额信用卡。利率低于房贷。(税费卡超级划算,尤其是你现金不足的情况)。

  Q;我300W买外环内的房子还是买外环外的房子?A:推荐外环内啊,税费降低了10W+

  Q;我360W怎么办,还是要交那么多税么?A:做低到310,税费立刻下降十几万

  Q;配合唯一有风险么?A:有,但是顶多就是补齐少交的税,反正我没听说被查出来的

  Q;我只有和父母共有一套房子,契税怎么算?A:契税只要你在其上海他产证上有名字,都是三个点。

  上海政府在 11-28 出了房屋新政via,对房价进行进一步调控。 其核心思想是「认房又认贷」。3 月份的政策via是限制购房资格。 这次 11 月份调整则是提高二套房首付比例。 双管齐下,进一步给上海房市进行降温。

  在这种严苛的政策下面,如何挑选一套自己满意,家人住得安心的房子就尤为关键了。 我对房市一直比较关注,也曾有几位朋友咨询我的一些经验。之前我是将 Evernote 笔记链接贴给别人,这次我就详细讲讲,如何在上海挑房子。

  第一步,是建立有价值的 Indicator,并对具体房源进行计算。 Indicator 的含义是建立一系列评价指标,比如价格、户型、位置, 再根据这些 Indicator 给房源进行打分。 如果我是一个购房者,我挺希望我的置业顾问告诉我这套房有哪些优点、缺点,综合评价得几份。 (当然实际情况下这些置业顾问都是吹得天花乱坠,尽睁眼说瞎话。) 看房的过程可能长达数月,而人的记忆会随着时间逐步失真,只对最近看到的事物有深刻印象。 使用客观的数字评价房源,则可以进行精准的评价,避免产生主观臆断。

  第二步,就是和家人达成一致的期望,避免潜在的纠纷。 每个人对未来的住房有自己的期望,即便是一家人, 各自看中的点也不会太一样。不管平时家庭决策是什么流程,我都建议坐下来一起讨论讨论。 将 Indicator 依次列出,大家讨论各自心中的优先级。

  除了优先级的讨论,还要考虑一下各自对 Indicator 划分等级的理解。 比如对房型、装修这两项,评价标准就会很模糊,这一切都需要讨论清楚。

  第三步,划定圈子,判断趋势。 众多 Indicator 里面,价格是固定的,户型、楼层等是和具体房源相关的, 我们能够撬动的最重要因素,其实就是位置。

  作为上海这个拥有 2500w 人口的超大型城市,是不可能把各个位置的房源都扫一遍的, 所以必须重点规划自己准备实地考察的区域。 那么我们就在上海地图上面划几个圈了,数据可以通过链家、中原地产等多网站收集。 安居客有一个大颗粒度的圈子,展示了社区集中点via, 下图是我筛选条件之后形成的几个簇:

  (数据爬取分析这一块,我只服一个人,他专门写了一堆爬虫捞数据然后分析, 如果对杭州的房地产投资感兴趣,可以私信我,我可以帮忙问问。)

  从城市级别来看,其实不同区域的变化趋势基本是一致的,但是局部地区可能受外部因素而出现较大波动。 比如上海闸北并入静安,价格就大涨;大宁板块产生一个地王,也会让这片区域价格大幅波动; 甚至新开业一个 Mall,都会让周边价格波动。 这些外部因素,必须提前关注政府市政规划方案、房产网站、公众号、房产微博。 政策相关推荐阅读:「上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要」via规划了整体发展格调。 「上海市商业网点布局规划(2013-2020)」via规划了 14 个市级商圈,之前只有 10 个,还有若干区级商圈。

  还记得捡西瓜的故事么,小猴子一直想找个大西瓜,但一路看过去最后什么都没捡到。 看房不仅仅是一个体力活,而且非常讲究时效性的,必须能够快速响应,快速决策。 在上海这中刚需强需求旺盛的城市,一套评价都不错的房源,半天内就会被别人拿下。 所以前期观察一段时间之后,必须摸清楚自己的需求和承受能力,遇到合适的房源, 就速战速决。

  速战速决还依赖实地看房源的效率。 从我的经验来看,一天至多可以看 10 套左右的房源。 出发前一天约好中介、房东,列一个清单,时间、地点、联系方式全部罗列下来,第二天依照清单行动。 另外为了提高速度,全程应该打车,对于上海这样的一线城市,出租车费用和房产价格相比,真的是小钱。

  在看中合适的房源之后,有些人可能面对这笔巨额交易摇摆不定,而错失了良机。 收益于 Indicator + 前期数据准备,我们在看房时候应该具有了客观的评价能力。 一旦各方面满意,不要犹豫,快速决策。 但也不要因为几次擦肩而过就冲动决策,要相信客观的 Indicator 数据。

  我推荐上班族看房时间安排是,频繁看房两个月,每周末两天出动。 前期一个月看房,不管看中多中意的,都不做决策, 但要计算出一个自己心理预期。一个月后,看到合适的立刻上手。

  OK 写完了。回顾其实这四个步骤,其实就是选一个开源软件的流程嘛。 设定特性需求 - 设定期望 - 调研候选者 - 快速测试上线。 嚯嚯嚯。

  我以前认为的买房就是交钱给房,其实远没有那么简单的。交钱给房这只是其中的两个部分而且。具体买房是需要经历一下几个阶段的。

  为了自住买房可优先选择交通便利的郊区房,价格不算贵,上下班也能保证出行。

  二手房的优点是配套完善、可做到拎包入住;缺点是房子老旧,价格高昂,贷款额度较低,首付比例高。

  新房的税费含契税、房屋维修基金、前期物业管理费、房产登记费、面积补差(多退少补)、印花税。

  二手房一般需要承当中介佣金、契税(需区分城市和首套、二套房)、个税(非满五唯一住房)

  购房者应优先选择大品牌开发商的楼盘,这类开发商对资源的运用更为合理,各种配套也更为完善。

  配套设施十分重要,比较理想的小区至少应满足:3公里以内有完善的日产生活所需设施。比如菜市场、中型超市、公交站、地铁站点等。

  房屋的面积要参考人口数量和税费支出。人口比例一般来说分为三种类型,单身公寓,婚房和三口之家。买房契税是主要的支出项,非北上广深城市90平米以下契税为1%,90以上为1.5%,二套房均为3%。北上广深则规定90平米以下1%,90-144平米为1.5%,超过144平米为3%,二套房均为3%。

  中低层适合有小孩的家庭,孩子活泼好动,住在这些楼层不觉得封闭压抑;低层适合老年人居住,出行方便;普通人则不必太过纠结楼层,可根据自己喜好任意选择。至于所谓的“扬灰层”,并未有官方说法证实。

  户型方正不缺角、动静分明、明厨明卫和南北通透的户型是好户型。选择你最关注的几点,满足了就可以买了。

  五证是房子合法的标志,没有五证的房子无法上市交易,无法取得产权证。二书是开发商的承诺,新房通常保修两年。

  收房要查验两书:《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。收房发现的各种问题要在房屋验收单上面详细写明。另外,各种费用要在此时缴纳了,比如契税、房屋维修基金等。shqianyy

  买房有“四金”的,你晓得伐?当听到“四金”这个词相信很多人的第一反应就是和工作相关的,什么公积金这些。但是,今天要讲的“四金”是关于买房的,不知道了吧,买房也是有所谓的“四金”的哦!

  其实不管你是买新房还是买二手房,都会与“金”打交道。而买房中涉及的“四金”分别是定金、订金、人筹金以及诚意金。

  而在现实生活中,买房时最容易犯的错误也就是难以区分“定金”以及“订金”了!

  定金,又称作为保证金,是在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

  定金款项是不退还的。不过当定金交纳的数额超过合同标的额度的20%,简单说就是索要超额定金时,你是可以直接提出异议,当场回绝的!

  定金也是有法律效应的。如,当事人可以约定一方向对方付定金作为债权的担保;债务人履行债务后,定金应该抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。

  订金又称预付款。初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。

  与定金不同,这个订金是可退的。在签订认购协议签要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款、交房期限。

  订金不具担保债的履行作用,不具有法律效应。所以在合同还未得以履行的情况下,不论是给付一方当事人违约,还是接受方违约,预付款都要原数返还。

  就是购房者表现出买房的诚意,这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。缴纳后,购房者便获得了房屋的优先购买权,并在房价上享有一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘,认筹购房者能以优先选择的顺序选房。

  认筹金的实质作用就是让开发商在开盘前得到大笔资金并在短时期内收回大笔资金,解决开发商的燃眉之急。不过此“金”不具备法律效应,如果你最终没有选中理想的房屋,认筹金可退。

  该“金”又称为意向金,在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现,购房者缴纳小额金额,属于当事人自发行为,法律上并无诚意金一说,此“金”缴纳后可直接低作房款使用。

  若达不成购房意向,诚意金可无条件退还。应该交付的金额,由当事人自由约定。当然在缴诚意金的同时不能忘记书面协议哦!shqianyy

  我亲身体会,一个小时和半个小时的差别,是巨大的。40公里和10公里差别是巨大的。堵车和不堵车的差别是巨大的。

  4.户型,主要指的是采光,成都太阳少,最好买通透的,哪怕是东西通透也好过单面采光。

  其他的就可以放在次要位置。看个人偏好了。以你的个人条件,建议往城南买,三环外到绕城附近,一万五以下基本都能买到。

  我也是买房不久,在高新区。感觉这个区域挺舒服的。本来也考虑城西,但城西是非常成熟的居住区,人很多,实在是有点堵啊。

  我前年跟题主状况类似,手上有25万现金(没题主土豪,哈哈哈哈),月入稳定在税后10K以上,另外还有一个月5000-6000的其他收入(私活之类的)。房租+水电物业网费≈2300元,烟500元,正常生活2500元,交际支出1000元。几乎每个月我可以净存1万元(类似题主最高还贷额)

  当时所有钱都放余额宝,有一天自己突然想到:我TM做房地产的,为毛不买房。

  我买了2套。。。。。一套自住,一套投资(鉴于我的行业,就不放小区名字了)。

  是的,自住的那套总价80万,单价9K,面积90㎡(小套三),因为近期内(3-5年内)最多会结婚,暂时未考虑养小孩,双方父母都另有房(现在弄成了套二,最小的卧室改成了主卧的衣帽间)。首付一成,剩余二成首付无息分期2年,每年付一成。商业贷款55万,月供3400元。(现在这套房卖250万)

  投资那套17万,尾盘,现房,一套一(一个卧室一个客厅一个小衣帽间)52㎡。一次性付款(购买尾盘的硬性要求)。花了3个月边存钱边装修(装修花费45000元),现租金一个月1800元,租金年回报10%(哈哈哈哈,就因为挨着大学)。(现在这套房卖60万)

  个人工作地点在金融城,女朋友在软件园,自住那套和目前租房都在南门,投资那套在西门。

  现在,每个月收入税后15K(工资比前年涨了,哈哈哈)+5K(私活)+1.8K(房租)≈22K

  每月结余12K。按目前常规无风险投资年利率4%计算,一年结余146K。每年还一成首付80K,还有66K可以存着抗什么生病失业的风险。

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  妹子,你为什么一定要买130㎡以上的房子!!!!!!!我的天啦!!!!!!

  更何况你就住一间卧室!!!!!!三个卧室来干嘛!?!?!!?就算一间是书房,还有一间拿来作为一年用一次的客房么?????

  城南的套二,100万以内可以买很好的小区,单价决定了小区人员的素质!!!

  感觉题主还没有在成都上班,成都公积金政策是老版本,没有异地互认!!还要连续缴存1年才可以!!!! 并且,贷款额最大为缴存总额的30倍,贷款40万要缴存13.333K,按一年算的线K,额---------------------这一点很难,我相信绝大部分成都的zhihuer没有达到(我一个月才交300.。。。)

  还有一点,成都的楼盘,几乎,99%都不接受组合贷款(公积金+商贷),因为这种办理起来非常麻烦。

  这是你第一套房子,她最关键的要点是服务于你现在的生活!!!现在的生活!!!!!

  再一个,车,成都汽车保有量340万,全国第二,我倒不建议你现在买。因为城南很堵,很堵,公共交通很发达,很发达,滴滴uber很好打,很好打。

  2:、最南不要超过天府二街,最东不要超过红星路南延线,最西不要越过剑南大道。千万别做一个脱离城市夜生活的年轻人~~~~~(即使天府新区现在涨疯了,这句话到现在我还是这么想的,毕竟我这么爱喝酒。)

  3、朝向不要朝北,城南的板式南北通透的你暂时还买不起,所以选择对着中庭,3-5楼,南向偏西(成都西晒很爽,这样房子不会潮)。