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作者:天富娱乐    发布于:2020-10-25   

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  章哥,我准备近期在北京买房,准备金200万,在国贸附近工作,有首套房的资格。目前纠结于区域,分别看了望京、管庄和燕郊。请问应该怎么选择。在我看来是燕郊的性价比最高,但不知道未来的升值趋势如何?谢谢。

  1、 既然你有北京的买房资格,而且首付资金也不算少了,那为什么还要考虑燕郊呢?

  以200万资金计算,理论上可购买最大500万左右的房产。这个总价在北京的选择余地很大了,除了核心区,至少也能买个小两居了。

  2、 选择区域,不能光看现在的价格,一定要分析未来。其中最重要的就是居住人群和产业。

  燕郊,确实以年轻人为主,看上去很有活力。但是请注意,这些年轻人大多都是以这里过渡,一旦他们经济宽裕之后,大多数都会搬离,接手的还是为了过渡的年轻人。

  而且,燕郊的产业规模很小,未来也看不到什么成型的高新产业的发展规划。所以,这里只能吸引到事业和财富刚起步的年轻人。而这些人的资金是有极限的,一旦超过就很难承担。

  所以,将来这里发展趋势不会有什么太大利好,还是相当于远郊的居住生活区。虽然房价的涨幅有时候甚至超过市区,但是并不稳定,波动性也大。

  3、 管庄地区,比燕郊的人员构成复杂一些,本地人和年轻人都有。也是北京发展较快的区域。但总体来说,附近也没有什么产业支撑,纯粹的居住生活区。所以,未来发展应该和其他区域差不多,走不出独立行情。

  4、 望京地区是最看好的,因为这里不仅已经非常成熟,而且有着巨大的产业规模,无可替代的产业基础已经形成。这里的居住人群,有极大的比例是会长期生活居住下去的。虽然也有过渡的人群,但只占一小部分。而且,望京不仅产业规模大,教育质量也很不错。所以,这里的主流人群只会越来越高,越来越稳定,发展也会最快。

  章哥您好,我现在有资金180万,准备再投资一套房。目前的住房还有80万的房贷没还,是7折的商业贷款,每月不到4000块,还有20年。有朋友建议卖掉,但我总可惜,7折利息每月还不了多少钱。那请问:现在的房子能否办理抵押贷款?另外中介介绍说能垫资全款买房的公司,买房后再进行抵押贷归还,这种操作是否可行?我的收入不算高,每月2万左右,请问适合这种资金周转模式吗?

  1、 你的现有住房是2010年左右买的,应该借贷在95万左右。这十年间还的基本都是利息。当然,一般要再过几年之后才以本金为主的,但现在卖掉确实是有些可惜的。毕竟7折的利率估计以后很难有了,甚至说,在限购的环境下不可能再有了。

  2、 以你的贷款估算,现有房产价值在700万左右。但毕竟有贷款未还清,做二抵的银行不多,条件也比较苛刻,难度较大。

  3、 先垫资再抵押的模式有,但这还要看你的还款能力了。目前你的收入2万,去掉月供后还有1.6万。那还能承担多少的月还款?应该最多8000块吧。

  按照8000倒算,可贷款130万,加上180等于310万。但这里还没计算抵押贷相关费用,而且还有税费和中介费,溢价备用金,估计你最终能买到的房产在280万也就最多了。以这个总价,在北京基本为南四环附近的老公房小户型,或者五环外二手房。

  4、 总结:建议根据具体房源,让中介计算两套方案进行选择,看哪种适合资金的规划。

  章哥好,请教个学区房的问题。我们准备卖掉丰台的房子,大概能卖到380万。孩子在丰台上小学三年级,请问如果转到海淀上学的话应该怎么做?然后请问如果能转到海淀的话,买哪里的房子比较合适?我丰台的房子以前贷过款,如果我现在贷款的话,最多能贷到多少,有人说只能贷到一半不到,是线、 首先说,如果孩子已经入学,那同区内转换学区都很困难,跨区转学更是几乎不可能。

  也就是说,既然孩子已经在丰台上了小学,那他的学籍学位就已经注定在丰台了。将来上初中也只能是两种选择,一是学习好,以“校额到校”被优质初中挑走。二是进入“一对一”的指定中学。还一种就是参加随机派位,纯靠运气。2、 就算你们卖掉丰台的房子,也是二套的资格。并且北京规定,五环内网签价不超过468万的线万。也就是说,以你们的首付,要想多贷点款的线万之内,然后多交首付,大概能买到最多550万左右的房产吧。

  3、 总结:二套贷款最多是40%。你们房产置换没问题,但跨区转学,尤其是转入优质校,完全没可能。而且以这个价格也不太可能买到学区房,请考虑。

  章哥好,我们是外地人,现有资金300万,准备为了孩子在北京海淀买房。夫妻都有外地的贷款记录,北京无房。我社保刚满五年,具备了购房资格。我买房不一定住,可以出租,主要是为了学位。请问怎么做?能买多大的房子?在什么地区合适?

  如果是为了让孩子上好小学,那买房的意义并不大。因为海淀的学位太过紧张,尤其是优质学校,连有户口的北京家庭都未必能确保,何况外地户口呢。

  获得学位的第一序列就是房户合一,就是房籍和户籍缺一不可。而你们只是社保记录,就算有了房产也意义不大,至少也是第三序列。那几乎可以肯定是要参加随机派位的,所以买学区房没什么意义,派不上多大用场。2、 因为你们在都有过放贷记录,所以无论怎么做都是二套资格,贷款最多40%。也就是说,最高能购买网签价468万的房产,超过这个数就只能贷20%了。

  以这个价格,在海淀很难买到优质学区的房产,普通学区的房产还可以。建议在紫竹桥、五棵松、四季青等地的地铁沿线选择,因为这些地段的房价适中,当然学区也一般。但是,因为教育招生制度年年改革,都是针对的优质学区房的,而这些地段反倒有可能得到利好。

  3、 以海淀均价来看,以上的板块基本就是,一般都在8万多。以500万总价之内,能买到60平以下的房产。

  4、 从今年的形势来看,确实房价上涨的可能性比较大。但如果没有鼓励买房的政策出台的话,涨幅还不好说。但是请做好准备,现在就开始看房吧,未必购买,但先熟悉市场,免得到时候忙乱。

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