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作者:天富娱乐    发布于:2020-11-04   

  首页—名扬天下注册—首页---主管Q2210165---其实京津冀地区的问题可以按地区划分主要分四类:北京、天津、环京和河北其他地区。

  这四种典型的购房人群折射出京津冀地区各个城市楼市政策、市场情况的差异,而且我发现很多购房者对这个四个区域的认识很笼统,完全是被市场推着走,缺乏自己的判断和认识。

  最近,贝壳研究院发布的《2020年城市刚需购房报告》,可以让大家对京津冀地区的楼市有个更直观的概念。

  首先在刚需上车的基准线上,京津冀地区的城市就相差巨大,北京位列30城第一,高到350万,这个价格已经快到了北京5至6还的普通住宅认定上限了。

  而京津冀的第二核心天津,仅需126万就可以上车,对刚需算得上非常友好了。尤其是和它排名以及金额都差不多的城市,在城市基本面都还不如天津。

  石家庄则已经来到了30城上车基准线的中下游,刚需上车需要113万。这么一看,天津的性价比就更高了,天津和石家庄在京津冀地区的地位差距是肉眼可见的。

  在我们看来性价比最高的天津,却是30城刚需平均购房年龄最高的,达到了37.5岁。这说明什么?显然,至少有两个因素在影响,第一是收入水平,第二是购房资金来源。

  而北京的这个数据也只有35.5岁,接近天津三倍的上车线,但购房年龄却小两岁,这与收入水平肯定有着巨大的关联。

  而石家庄的刚需平均购房年龄则是33岁,正好处于30城的中游位置,这说明石家庄的房价水平和收入水平基本处在中游位置。

  根据贝壳的这份报告显示,北京仅有28.3%的刚需是本地户籍,天津则有36.4%,石家庄则高达60.5%。

  刚需中的本地户籍占比越低,说明这个城市的外来人口就越多,城市吸引力就越大。北京和天津显然领先了石家庄一大步。

  从贝壳研究院的这三个数据来看,京津冀地区的各城市楼市差异非常大。虽然都在同一地区,但无论是房价水平,还是买房群体都不在同一维度。

  所以买房逻辑自然是不一样的,你如果对京津冀没有清晰的认知,踩坑是大概率事件。所以,我这篇文章就是把各个区域的价值点理清,供你选择。

  京津冀最核心的城市当然是北京,无论是政治地位,还是经济地位,都是不可替代的核心。

  从这个角度来说,北京的房产价值自然也是全国前列。但也正因为这样,北京也享受着全国最严格的调控政策。

  最直观的就是,过去三年北京房价从2017年的高点一路下跌,北京二手房价格平均跌幅超过20%,部分房源甚至跌幅达到或者超过了30%。

  北京房价能跌成这样,可以这么说,北京的房地产市场完全被是政策死死摁住的。看一下北京的限购政策你就明白了:首套,购买普通住宅,最低首付比例35%,购买非普通住宅,最低首付比例40%;

  二套,购买普通住宅,最低首付比例60%,购买非普通住宅,最低首付比例80%。

  五环内,单价不超过39600元/㎡或总价不超过468万;五环至六环,单价不超过31680元/㎡或总价不超过374.4万;六环外,单价不超过23760元/㎡或总价不超过280.8万。

  五环内总价不超过468万的房子有多少,我相信绝大多数人都有这个想象力。但是,北京却是不敢随便上调这个标准的,因为这一标准还关乎首付比例问题。

  北京的首付比例堪称去杠杆之王,想买二套房的人基本需要准备全款了,毕竟20%的贷款比例真的是杯水车薪。

  这也就解释了为什么很多问我北京购房问题的朋友,都是已在北京安家的。因为不通过置换根本买不起啊,北京可是认房又认贷的,杠杆买房是不存在的。

  第一点,北京绝对是中国城市价值名列前茅的城市,能论证这点的理由太多,我不想解释了。如果上海、深圳都能开启新一轮楼市行情,那么北京也不例外。从长期价值来看,北京房产不会比上海、深圳差。

  第二点,北京房价真的跌够了,该有反弹的时候了。我们横向对比深圳,深圳从2017年到现在,大部分区域的房价已上涨60%以上,在正常情况下背景不应该比深圳差这么多。北京无论是资金量,还是居住需求都不会比深圳少。

  第三点,北京的稳房价神器——限竞房,已经快到头了。2017年北京出让了32宗限竞房地块,2018年41宗,2019年21宗,但2020年至今只有6宗。虽然限竞房还有一定的库存,但好卖的限竞房早就卖完了,剩下的也很难影响市场。

  其实我对北京市场一向都是看好的,今年的很多情况都预示着北京大概率要迎来一波行情。除了上述三个比较重要的点,还有今年不限价地块数量大幅提升以及全国市场带来的板块轮动,只要北京不再调控加码,北京房价很可能是要涨的。

  我们再聊一聊天津,在我看来,虽然它依旧是京津冀的第二核心,但却是一座非常可惜的城市。天津城生来就是为了给北京做配套的,这是它天生的原罪,至今它也未能打破这个桎梏。

  所以天津的房地产市场受北京影响非常大,北京不行,天津也好不到哪去。北京的人口虹吸又让天津这几年的人口增长不是特别亮眼,来天津落户买房的外地人来投资的不少,但赚钱的不多。

  众所周知,天津最大的优势在于它的高考,这也使得很多外地家长慕名而来。但天津的高考优势并不局限在市内六区,这也导致外来购房者并不会集中在市内六区。

  但很遗憾的是,虽然天津一直在向外拓展,但起色不是很大,环城四区相对基建水平较好的都是靠近市内六区的位置。滨海新区又因为距离主城较远,难以享受外溢红利。

  虽然在贝壳的数据中,天津刚需买房并不难,但真正的市内六区房价并不低。天津的核心城市也只能是市内六区,而且这其中还分为上三区和下三区。

  各个区的价值分化也意味着房价分化,市内六区可以七八万,环城四区均价却只有一万多,其他区域就更不用多说了。

  所以,我认为天津还是蛮适合刚需的,但投资就得注意了,越是主城外围坑越多。刚需多看紧靠市内六区的位置买就好,性价比远高于市内六区。

  环京区域刚需可以买,投资别买,刚需还是买北三县吧,其他的我真的不看好。说到底,买环京的刚需都是有北京梦的,那你至少找个跟北京接轨的地方吧。

  至于固安、永清,坑比北三县更多。这两天固安还有首付2万即可网签的消息,你可以想象为什么优惠可以做到这个力度。

  至于石家庄,直线公里,以京津冀现在的一体化程度,石家庄的地位是非常尴尬的。规划里得带上它,但实际进展却不如人意。

  前面的数据也说明了,石家庄的楼市到底是谁在起主导作用。所以,我真的不建议投资石家庄,不是刚需就别对石家庄有想法了。